对（duì）于养老（lǎo），许多（duō）人的观念还停（tíng）留在硬件的打造，以（yǐ）为有（yǒu）更好的（de）医疗设施、引进知（zhī）名的（de）养老机构（gòu），就是在做养老小镇，对于这（zhè）个，我完全不能认同（tóng），养老小镇不（bú）等（děng）同于养老（lǎo）院，养护功能只是养老小镇的基础配（pèi）套，养老小镇（zhèn）更重要的功能，是（shì）给健康老人提供快乐、活力、精神满足的生活家（jiā）园。同时，养老小镇（zhèn）不（bú）是做慈（cí）善（shàn），需要盈利（lì），除（chú）了环境好、空气好、配套好外，养老小镇最重要的是找到合适的运营模式。

 

A、养老院与养老（lǎo）小镇的不同

这里我们必须（xū）厘淸养老（lǎo）院（yuàn）和养老小镇的（de）不（bú）同定义：

养老院是以医、养、护为主的机构运营主体，强调医、护的功能（néng），注（zhù）重的是老人身体和生命的维（wéi）护。也就是说入住养老（lǎo）院（yuàn）的更多是半自理、失（shī）能的（de）老人。

而养老小镇则是（shì）以希望独立生活的老人以及服（fú）务于（yú）老人（rén）的（de）其他产业的聚集而形成的聚集（jí）地。强（qiáng）调的是老年生活（huó），包括了（le）更多精神层面（miàn）的需求。特别注重空气质量、自然资源、人（rén）文环境、生活休闲配套，当然针对老人的医、护配套也是重（chóng）点。

B、养老小镇盈（yíng）利模式的误区

在讨论期间，我（wǒ）更关（guān）注养（yǎng）老地产的运营模式和盈利模（mó）式。现在很多开发商都（dōu）开始进入养老地产，但在全国成功的却不（bú）多。所有的（de）开发商或者养老院长，把赚钱的目光对准的是（shì）入住的老人——什（shí）么会（huì）员费（fèi）、动辄几百万的入门费、每月大（dà）几千的生活费。老人退（tuì）休后收入本来（lái）就不高，还要把他们（men）仅剩的保命钱搜刮（guā）一空，这是极其没有（yǒu）道德和良（liáng）知的行为（wéi）。有人（rén）会（huì）说我（wǒ）们养老服务本来（lái）就是针对高收入（rù）的那部分少数（shù）群体（tǐ）的（de），那么（me），中国更多的一般收（shōu）入的老人们就不（bú）需要养老了？开发商（shāng）首先（xiān）应该有（yǒu）强烈的社会责任感，这是我一直强（qiáng）调的。当然，我们也不能要求开发商只（zhī）做雷锋。那么（me），如何既满（mǎn）足大多（duō）数老人的养老需（xū）求，又（yòu）能实现可预期（qī）的开发利润？这就需要模（mó）式的（de）创新（xīn）：开发模（mó）式、运营模式（shì）、盈利（lì）模（mó）式的全（quán）面（miàn）创新。讨论中大家（jiā）认为（wéi）很难，包括现在很多大的开发（fā）企业也没能找到更好的方向（xiàng）。

C、正确的养老小（xiǎo）镇盈（yíng）利模式

在养老模式（shì）的研究推演过程中，什么是我们关注的（de）重（chóng）点？是人，是（shì）我们服务的老（lǎo）年人群（qún）体，研究他（tā）们（men）的切身需求。特别是老人的三大需求（qiú）：直接（jiē）需求、精神（shén）需求与关联需求。直接需（xū）求，如医疗康复、家政（zhèng）服务、卫生（shēng）护理等；精神（shén）需（xū）求，如社交（jiāo）、休闲娱乐（lè）等；关联需（xū）求（qiú），如子（zǐ）女（nǚ）前来（lái）看望带来的餐（cān）饮、住宿需求等。

另外有（yǒu）一些需求则是个性的，比如（rú）对于自理、半自理（lǐ）以及失（shī）能老人，在养护服务（wù）需求上就有明（míng）显（xiǎn）的差异（yì）性，项目在功能（néng）设置及份额配（pèi）比上也要科学合理设置。

小镇的功（gōng）能重在养，养身、养心、养（yǎng）情，而这样的小镇往往不（bú）仅是被老人所钟情，也同样被很多有度假需求的（de）人所向往，也就是说，这样的小镇不仅具备了养老功能（néng），同时也具备（bèi）了度假的（de）功能。因此（cǐ），这就注定了小镇不仅仅（jǐn）只有老人（rén），还有更多的（de）是其他关联产业的服务人员和度假旅（lǚ）居（jū）的人。如此规模的人口（kǒu）聚集，没（méi）有房地（dì）产的（de）开发能（néng）成立吗（ma）?

当然，文旅、养老小镇的房地产开发（fā）绝不同于城（chéng）市的地产（chǎn）开（kāi）发，无论是建筑（zhù）产品还是环境设计、配套（tào）功能，都必（bì）须根据小镇的定（dìng）位（wèi）和（hé）需求来规划，特别是关联（lián）产业的布局（jú）尤为重要。

目前，也只有（yǒu）做好了养老地产的开发（fā），投资者也才有能力真正（zhèng）开发和运（yùn）营养（yǎng）老产业、养（yǎng）老院（yuàn），绿（lǜ）城的乌镇雅园、泰康保（bǎo）险无不如此（cǐ）！

目前养（yǎng）老（lǎo）模式有很（hěn）多，但我（wǒ）们将会有所创新，其盈利模式主（zhǔ）要是养老（lǎo）产业链的开（kāi）发、养（yǎng）护运（yùn）营、养老公寓出（chū）租（zū）。我们将用（yòng）地产开发（fā）的盈利弥补养老院的不足（zú）。

D、养老小镇的产（chǎn）业规划

养老院不赚钱，养老（lǎo）产业才赚钱！

养老（lǎo）产（chǎn）业除了有（yǒu）养老院外，还（hái）包括（kuò）老年（nián）人康复医院（yuàn）、养（yǎng）老公寓、老年（nián）人大学、教（jiāo）育配（pèi）套、商场等（děng）等（děng），以及其他养（yǎng）老的链条都可以产生经济效应。另外，一（yī）个老（lǎo）人居住在项目，还能吸引三代人前来探（tàn）望以及消（xiāo）费，这（zhè）是一个很好的盈（yíng）利点。很多人（rén）之所以不赚钱，是因为把养老项（xiàng）目等同于养老院，盖个（gè）房子（zǐ）以为老人（rén）就会来，当然会（huì）遭遇失（shī）败。

我（wǒ）们经常说老年人是“越老越（yuè）小（xiǎo）”，年纪越长对童真、童趣更多一份渴（kě）望（wàng），也更（gèng）喜欢人多热闹的氛围，那么在项目商业、幼儿园、学校的设置上就应当考虑（lǜ）与养（yǎng）老院的关联关（guān）系。

我（wǒ）提（tí）出过一个（gè）非（fēi）常（cháng）新颖的（de）想（xiǎng）法——建一个高端幼儿（ér）园。现在很多老人退（tuì）休了（le）都要在家带（dài）孙子、孙女，他们不想（xiǎng）去养老（lǎo）院，儿（ér）女也不让（ràng）他们去。但如果将（jiāng）幼（yòu）儿园引入养老项目，就可以解（jiě）决“老人带孩子以及小孩上（shàng）学（xué）”的问（wèn）题。“你（nǐ）想一想，一套（tào）十几平方米的养老公寓，首付不高（gāo），配（pèi）套也齐全，谁不愿意？”

接下来就是如何厘清各业态间的逻辑关系。以（yǐ）养老为核心，那么相关的资（zī）源就必（bì）须向这里倾斜；其他业态不仅资源配置要节制，而且在总体（tǐ）规划、功能（néng）和价值定位上也要扮演相对配合、从属的角色，从而将养老业态（tài）的核心价值充分发（fā）挥出来。其他（tā）的指标，如面（miàn）积空间、配套设施等（děng）也要有综合的考量。这里（lǐ）要注意的是（shì），项（xiàng）目养老部（bù）分绝不可是简单的（de）养（yǎng）老院，而是必须能带动旅游、休闲、商业（yè）等业态（tài），实（shí）现（xiàn）相互（hù）协调、共同发展，产生（shēng）“1+1＞2”的共振效应。

这实际上也是非常考（kǎo）验操盘者的眼光（guāng）、胸怀和（hé）经验，对（duì）项（xiàng）目（mù）的理解得透（tòu）不（bú）透彻，对（duì）项目（mù）的定位把握得准不准确（què），对各种业态熟（shú）不熟悉，对新型地产发展的（de）趋势了不了解（jiě），都决（jué）定着项目未来走向（xiàng）何方、能达（dá）到什么样的水（shuǐ）平和高度。

除了气（qì）候（hòu）宜人、空气清新、环境优（yōu）美的地方（fāng），养老小（xiǎo）镇（zhèn）还（hái）特别适合与保健品相关联。作为泸沽（gū）湖之姊妹湖，丽江市永胜县程海湖边（biān）上出（chū）现多个“百岁（suì）村（cūn）”。这（zhè）里生产（chǎn）全国独一无二的高（gāo）原生（shēng）物——螺旋（xuán）藻保健品。因（yīn）此（cǐ），我（wǒ）建议程海（hǎi）保（bǎo）尔集（jí）团把养老养生作为主导（dǎo）产业（yè），螺（luó）旋藻为（wéi）辅助，在人群（qún）导入的（de）基础上发展文（wén）旅和宜居小镇。

E、养老小镇（zhèn）的人性设计

在规划（huá）设计方面，要充分考（kǎo）虑目标人群的（de）性（xìng）格和生活特征。如大连旅顺阳（yáng）光海岸生（shēng）态（tài）养老度假城（chéng）项目，定位为中国首个国际养老（lǎo）试验（yàn）基地。俄罗斯（sī）风情小镇是其（qí）核心价（jià）值点所在（与（yǔ）俄罗斯政府签约打造专门针对俄罗斯客户的（de）风情小镇）。那么（me）在（zài）规划设计上（shàng）就不仅仅是让俄罗斯（sī）朋友宾至（zhì）如归，而是（shì）要更（gèng）进一步（bù）：感受如同家乡一般，而气（qì）候、环境更舒（shū）适。只有这样，才能（néng）算得是（shì）上（shàng）地道的俄罗斯（sī）风情（qíng），不仅对俄罗斯（sī）客户具备强大的吸引（yǐn）力，同时也是项目（mù）独（dú）特的魅（mèi）力所在（zài），成为项目品牌树立和传（chuán）播的支点。比如（rú）俄（é）罗斯人热情、奔（bēn）放甚至有（yǒu）点好斗，喜欢喝酒、跳舞和音乐，户外活动（dòng）是其生活的重要组成部分（fèn），广场是其城市不可缺少的组成元素（sù），是各种社（shè）交生活的（de）中心。

F、养老小镇（zhèn）的运营平台

既（jì）然敢定（dìng）位于“中国首个国际（jì）养老（lǎo）试验基地”，那么在（zài）养老服务（wù）上本项目也是高（gāo）要求、高（gāo）水准，请来有经验（yàn）的“洋教练”指导作战：养老（lǎo）部（bù）分由美国专业（yè）设计所进行设计，运营管（guǎn）理由美（měi）国专业养老机（jī）构来把控（kòng）。引入美国（guó）养老机构，就是为了在目前国内养老服务还（hái）不够（gòu）专（zhuān）业的（de）背景下，以（yǐ）专业服（fú）务（wù）来形成差（chà）异化（huà）竞争（zhēng）优势。

那么项目首先在产（chǎn）品的设计（jì）上（shàng）就（jiù）要把专业做扎（zhā）实，养老部（bù）分的设计切不可操之（zhī）过（guò）急，而是应当让美国（guó）养老机构将一些（xiē）相关功（gōng）能（néng）要求、技术指标和设计意见（jiàn）发（fā）过来，并（bìng）结合国际（jì）、国内养老（lǎo）发展的趋势、特点进行综合考（kǎo）虑，既充分发挥专业机构的专（zhuān）业能（néng）力，又能（néng）够（gòu）切实落地、持久运营。

在盈利模式（shì）上我建（jiàn）议（yì）赶快（kuài）设（shè）计开（kāi）辟一个（gè）“中国区”，通过物业出售和持有运营（yíng）并（bìng）举来平衡项目投入资金。所谓墙外开花墙内香（xiāng），不（bú）仅是俄罗斯人喜欢，这种特殊的（de）国际文化风情必然会吸（xī）引国内的客户群体。因此（cǐ）“中国（guó）区（qū）”的开（kāi）辟必将和俄罗斯风情小镇形成双轮驱动、交替互补。

但要注（zhù）意的是，“中国区”切不可（kě）再去卖房子，而是要（yào）卖服务。因此，“中国区（qū）”是（shì）专门针（zhēn）对自理型客（kè）户，但是（shì）设施要和俄罗斯风情小（xiǎo）镇共享（xiǎng），另外还要设计食堂、影院、康乐设施等等，使老人进来（lái）真正过得舒心，做到卖服务而不是卖房（fáng）子（zǐ）。

开发者要有长远的眼光，设计好相关的配套产（chǎn）品，慢慢熬好“一锅汤”，才（cái）能让消费者“唇齿留（liú）香”、回味无穷，来了还想再（zài）来（lái）。


文章来（lái）自网络

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